關(guān)于 40 年產(chǎn)權(quán)公寓值不值得買,還有拆遷會不會 “一賠三”,得結(jié)合實際情況掰碎了說 ——
先聊 “值不值得買”:看需求,也看接受度
40 年公寓的優(yōu)勢其實很接地氣:
位置好,總價低:大多扎在城市中心或商圈里,比如地鐵口、寫字樓旁,交通和配套(商場、餐廳、醫(yī)院)都很全。同地段下,總價往往比住宅低 30%-50%—— 比如北京國貿(mào)附近的 40 平公寓,總價可能 180 萬,而旁邊的住宅得 300 萬起,對預(yù)算有限的年輕人(比如剛工作想扎根市中心)、或者投資收租的人(商務(wù)人士多的地方,租金能到 3000-4000 / 月)來說,是個 “踮腳就能夠著” 的選擇。
用途靈活:既能自住過渡,也能當工作室(比如設(shè)計師、自媒體人),或者租給商務(wù)客 —— 我朋友在杭州錢江新城買了套 40 年公寓,租給附近寫字樓的白領(lǐng),月租金 3500,比同面積住宅還高 500,回報挺穩(wěn)定。
但劣勢也得提前想明白:
產(chǎn)權(quán)與續(xù)期的不確定性:只有 40 年產(chǎn)權(quán),雖然《民法典》說 “到期可續(xù)期”,但目前全國沒有統(tǒng)一的續(xù)期費用標準(比如有的地方說按樓面價 1% 收,有的還沒明確),萬一以后續(xù)期要交幾萬甚至十幾萬,也是筆額外成本。
生活成本高:水電費按商業(yè)標準算 —— 比如我之前住過的商業(yè)公寓,電費 1.2 元 / 度,水費 5 元 / 噸,比住宅(電 0.5 元、水 3 元)貴了一倍,每月多花 200-300 塊;而且大多不通燃氣,只能用電磁爐做飯,長期吃外賣或煮面條,對喜歡開火的人來說挺麻煩。
二手交易 “肉疼”:賣的時候要交一堆稅 —— 土地增值稅(差價的 30%-60%)、增值稅(總價的 5.6%)、個稅(差價的 20%),加起來能占總價的 10%-15%。比如你 100 萬買的,120 萬賣,稅費可能要交 12 萬,等于沒賺多少,保值能力不如住宅。
居住體驗 “將就”:梯戶比高(比如兩梯十戶),早高峰等電梯得 10 分鐘;戶型大多是 “l(fā)oft” 或 “大開間”,沒有獨立廚房或陽臺,適合單身或小情侶,有孩子后就不夠用了。
再聊 “拆遷會不會一賠三”:沒有 “標準答案”,只看這幾點
首先得明確:“一賠三” 不是法定標準,沒有任何法律規(guī)定拆遷必須 “一賠三”,別被網(wǎng)上的 “傳言” 誤導(dǎo)。40 年公寓的拆遷補償,核心看3 件事:
產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是 “根”:
40 年產(chǎn)權(quán)屬于 “商業(yè)用地”,拆遷補償按商業(yè)用房標準來 —— 主要包括:
房屋價值補償:由評估機構(gòu)按 “市場法” 評,參考周邊同類商業(yè)房產(chǎn)的價格(比如你家公寓旁邊的寫字樓、商鋪賣 1.5 萬 / 平,你的公寓也差不多這價);
搬遷與臨時安置費:搬東西的費用 + 過渡期間租房的補貼(比如每月 2000-3000 元,按實際過渡時間算);
停產(chǎn)停業(yè)損失:如果公寓用來經(jīng)營(比如做民宿、工作室),按前 3 年平均利潤的一定比例補(比如 6 個月 - 1 年的利潤)。
但要注意:商業(yè)公寓的補償和住宅不一樣 —— 住宅可能有 “安置房源”(給你套房子),但商業(yè)公寓大多是貨幣補償,很少給安置住房;而且補償金額和 “一賠三” 沒關(guān)系,只看市場價值。
“坑” 的情況要避開:
商辦改公寓:有些開發(fā)商把原本是 “寫字樓” 的土地,偷偷改成公寓賣(比如把大戶型隔成小間),這種情況如果沒有合法變更規(guī)劃用途(比如拿到 “規(guī)劃許可證”),拆遷時征收部門可能不認它是 “公寓”,只按 “寫字樓” 補,價格可能更低;
無房產(chǎn)證 / 小產(chǎn)權(quán):如果公寓沒有正規(guī)房產(chǎn)證(比如集體土地上的 “小產(chǎn)權(quán)”),拆遷時補償沒有保障,甚至可能被認定為 “違章建筑”,拿不到錢。
證據(jù)是 “底氣”:
不管是買還是拆,一定要保存好4 樣?xùn)|西:
房產(chǎn)證(看清楚 “土地用途” 是 “商業(yè)用地”,“房屋性質(zhì)” 是 “公寓”);
購房合同(里面有沒有 “拆遷補償” 的約定);
付款憑證(證明你是合法產(chǎn)權(quán)人);
水電費賬單(證明你實際居住 / 經(jīng)營)。
最后總結(jié):買不買?拆不拆?看自己要什么
如果是這些情況,可以買:預(yù)算有限想在市中心過渡、投資收租(選地段好、人流大的)、需要工作室 / 辦公場地;
如果是這些情況,別買:打算長期?。ㄓ泻⒆踊蚶先耍?、在意產(chǎn)權(quán)年限(怕續(xù)期麻煩)、想保值增值(商業(yè)公寓變現(xiàn)難);
關(guān)于拆遷:別想 “一賠三” 的好事兒,踏實做 3 件事 —— 問清楚當?shù)夭疬w政策(比如去區(qū)政府官網(wǎng)查 “征收補償方案”)、確認自己公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、保存好所有證據(jù),有異議及時和征收部門溝通。
其實一句話:40 年公寓不是 “坑”,但也不是 “香餑餑”—— 它適合 “有明確需求、能接受劣勢” 的人;至于拆遷,沒有 “天上掉餡餅” 的事,只有 “合法合規(guī)才能保權(quán)益”。