要算 100 萬房貸 30 年的利息和月供，得先理清兩個(gè)核心問題：還款方式（等額本息 / 等額本金，這是最常用的兩種）和貸款利率（現(xiàn)在房貸利率是 LPR + 銀行加點(diǎn)，每個(gè)人的利率可能不一樣）。我用最貼近普通人的方式拆解，盡量不用復(fù)雜術(shù)語，像朋友聊天一樣說清楚。

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第一步：先明確關(guān)鍵變量

不管算什么，得先確定三個(gè)數(shù)：

本金：100 萬元（固定）；

期限：30 年 = 360 個(gè)月（固定）；

年利率：比如 2025 年 9 月的 5 年期以上 LPR 是 3.45%，假設(shè)你的銀行加了 50BP（基點(diǎn)），那利率就是 3.45%+0.5%=3.95%（具體以你和銀行簽的合同為準(zhǔn)）。

一、最常見的「等額本息」：每月還固定金額

這是大部分人選的方式 —— 每個(gè)月還的錢一樣多，適合想穩(wěn)定還款的家庭。

計(jì)算邏輯（不用記公式，懂邏輯更實(shí)用）：

把 30 年要還的「本金 + 利息」平攤到每個(gè)月，核心是先算月利率（年利率 ÷12），再算「復(fù)利下的總還款系數(shù)」。

舉個(gè)具體例子（用 3.95% 年利率算）：

月利率：3.95%÷12≈0.3292%（即 0.003292）；

總月數(shù)：360 個(gè)月；

月供公式（不用硬背，用計(jì)算器 / APP 更快）：

月供 = 本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)3??] ÷ [(1 + 月利率)3?? - 1]

代入數(shù)字（100 萬本金）：

先算 (1+0.003292)3??（這是「復(fù)利終值系數(shù)」，代表 1 塊錢存 30 年的增長倍數(shù)），大概是3.35（用手機(jī)計(jì)算器算：1.003292 連乘 360 次，或者搜「復(fù)利計(jì)算器」）。

再算分子：0.003292×3.35≈0.01093；

分母：3.35-1=2.35；

所以月供≈100 萬 ×0.01093÷2.35≈4651 元（精確到元的話，銀行會(huì)算到分，大概 4650-4655 元之間）。

利息總額：總還款 - 本金 = 4651 元 ×360 個(gè)月 - 100 萬≈167.44 萬 - 100 萬 =67.44 萬元。

二、「等額本金」：前期多還、后期遞減

這種方式適合前期收入高、想少付利息的人 —— 每個(gè)月還的本金固定，利息越還越少，月供逐月遞減。

計(jì)算邏輯（超簡單）：

每月固定還的本金：100 萬 ÷360≈2777.78 元（永遠(yuǎn)不變）；

每月利息：剩余本金 × 月利率（剩余本金越還越少，利息跟著降）。

舉例子（還是 3.95% 年利率）：

第 1 個(gè)月利息：100 萬 ×0.3292%≈3292 元，月供 = 2777.78+3292≈6069.78 元；

第 2 個(gè)月利息：(100 萬 - 2777.78)×0.3292%≈3282 元，月供≈2777.78+3282≈6059.78 元；

第 12 個(gè)月（第 1 年年底）：剩余本金≈100 萬 - 2777.78×11≈99.7 萬，利息≈99.7 萬 ×0.3292%≈3281 元，月供≈6058 元；

第 360 個(gè)月（最后一個(gè)月）：只剩最后一筆本金 2777.78 元，利息≈2777.78×0.3292%≈9.15 元，月供≈2786.93 元。

利息總額（等額本金的利息更好算）：

總利息 =（還款月數(shù) + 1）× 本金 × 月利率 ÷2（因?yàn)槔⒅鹪逻f減，平均下來是首月利息的一半）。

代入數(shù)字：(360+1)×100 萬 ×0.003292÷2≈361×3292÷2≈59.7 萬元（比等額本息少還約 7.7 萬利息）。

關(guān)鍵提醒：利率一變，結(jié)果差很多！

比如如果你的利率是4.2%（比 3.95% 高 0.25%）：

等額本息月供會(huì)從 4651 元漲到≈4795 元（每月多還 144 元，30 年多還 5.2 萬利息）；

等額本金總利息會(huì)從 59.7 萬漲到≈63.2 萬（多還 3.5 萬）。

如果利率是3.6%（比 3.95% 低 0.35%）：

等額本息月供≈4420 元（每月少還 231 元，30 年少還 8.3 萬利息）；

最后：不用自己算，直接用工具更方便！

現(xiàn)在手機(jī)上隨便搜「房貸計(jì)算器」APP（比如某信 / 某付寶的「房貸計(jì)算器」小程序），輸入本金、期限、利率，一鍵出結(jié)果，比自己算快 10 倍，還能實(shí)時(shí)調(diào)整利率看差別。

總結(jié)一下：

想穩(wěn)定：選等額本息，100 萬 30 年、3.95% 利率，月供≈4650 元，總利息≈67 萬；

想省利息：選等額本金，前期月供≈6070 元，后期逐月減少，總利息≈59.7 萬；

核心是你的貸款利率—— 一定要問清楚銀行給你的「LPR + 加點(diǎn)」是多少，這才是決定月供的關(guān)鍵！

其實(shí)對普通人來說，不用糾結(jié)公式，只要知道「利率越低、等額本金越省利息」就行，剩下的交給計(jì)算器～